Ринок нерухомості та шахраї


Функціонування ринкової економіки неможливе без ринку нерухомості. Ринок нерухомості знаходиться в тісному взаємозв”язку з ринком інвестування, ринком цінних паперів і взагалі з ринком капіталів. Всі ці складові забезпечують нормальне функціонування ринкової економіки.

Перехід України до ринкової економіки – тривалий, складний, і дуже болісний процес. Становлення ринку нерухомості відбулось з запровадженням приватної власності, приватизацією, в подальшому прийняттям Конституції України тощо. Але особливу увагу в цьому процесі привертає нерухомість житлового, комерційного та некомерційного призначення, що є головним предметом дискусій та суперечок під час приватизації, оренди державного майна, купівлі – продажу будівель, квартир, споруд, землі, приміщень офісного, торговельного, складського і виробничого призначення тощо.

В сучасних ринкових умовах, в зв”язку з розвитком ринку нерухомості, велику небезпеку цим процесам складає криміногенна ситуація, яка в даний час є найбільшим соціальним злом.

Зростання цін на нерухомість призводить до швидкої криміналізації цієї сфери. Це дуже проявляється в столиці нашої держави м. Києві. Рівень цін вже один з найвищих в Європі. Відхопити „ласий” шматок з ринку нерухомості намагаються всі, від званих в народі „чорних маклерів”, і до організованих злочинних угрупувань. На превеликий жаль жертвами злочинів стають не тільки соціально незахищені верстви населення, а й політики, правоохоронці. Оборудки „Групи компаній „Еліта – Центр”, є прикладом корумпованості в Україні, невиконання законів, законодавчого незабезпечення ринку нерухомості України та довірливості громадян при інвестуванні коштів в об”єкти незавершеного будівництва.

Швидкими темпами розвивається один з найрезонансніших видів кримінального бізнесу шахрайство з нерухомістю. Все більше і більше громадян нашої держави опиняється на вулиці, стають „бомжами”. Це найменш захищені верстви населення пенсіонери, одинокі особи, особи зловживаючі алкогольними напоями, інваліди тощо. „Бомжування” стало звичним явищем для громадян України. Держава не приділяє цій проблемі уваги, а навпаки в свідомість громадян „вбивається” поняття, якщо „бомж” то „п”яниця”.

Кримінальна професія „квартирний кидало”, чи „квартирний аферист” стала настільки популярною та прибутковою, що в цю сферу кримінального бізнесу кинулись не тільки професійні шахраї пов”язані з кримінальним світом. Лікарі, педагоги, працівники соціальної сфери, працівники правоохоронних органів, всі кинулись заробляти кошти на нерухомості, не беручи до уваги моральні та етичні засади суспільства. Так звані „чорні маклери” та „чорні брокери” стали обличчям нашого суспільства.
Українське законодавство не врегульовує хто повинен займатись нерухомістю, надавати посередницькі послуги, не встановлює їх права, обов”язки, відповідальність. На ринку нерухомості працює багато господарюючих суб”єктів, в складі яких працюють громадяни які надають посередницькі послуги в сфері нерухомості, не маючи базових понять та навичок роботи у вказаній сфері.

Відповідно до законодавства України посередницькі послуги в сфері нерухомості не ліцензуються та не сертифікуються. Для того щоб займатись посередницькими послугами в даній сфері так званою рієлторською діяльністю достатньо у відповідності до Господарського, Цивільного кодексів України зареєструвати господарюючий суб”єкт у будь – якій формі. Це може бути і приватне підприємство, і товариство з обмеженою відповідальністю тощо. Обмежень в законодавстві не має. Цим видом діяльності можуть займатись і приватні підприємці. Вказані послуги можуть надавати і організації, що реєструються органами юстиції: асоціації, адвокатські організації у відповідності до Закону України „Про адвокатуру” .

В Україні діє декілька неурядових організацій - асоціацій та союзів з нерухомості рієлторів. Відповідно до їх статутів та програмних цілей, суб”єкти господарської діяльності, та спеціалісти з нерухомості рієлтори, проходять сертифікацію. Але це їх внутрішня сертифікація суб”єктів вказаного ринку послуг. Держава як я вказував не контролює вказану сферу. Тобто у випадку порушень законодавства України на ринку послуг з нерухомості суб”єкти надання вказаних послуг відповідальності не несуть. Їх можна притягти до відповідальності за неякісні послуги у відповідності до Цивільного, Господарського кодексу України, Закону України „Про захист прав споживачів”. Більш ніж за п”яти річну юридичну практику я таких випадків не зустрічав. Це тому, що в Україні не має закону про суб”єктів, які мають право займатись наданням послуг в сфері нерухомості. Не дано визначенню понять – „спеціаліст з нерухомості”, „рієлтор”, „брокер”. Не визначено межі їх повноважень, права, обов”язки та відповідальність.

Вважаю, що необхідно прийняти Закон України „Про рієлторську діяльність”, надавши законодавче визначення специфічним термінам тощо. Крім того це дозволить вивести великі грошові, „тіньові”, кошти.
Фактично спеціалісти з нерухомості, брокери, рієлтори, не маючи законодавчо визначених прав та обов”язків, не можуть перевірити достовірність відомостей та документів.

Вважаю, що у випадку законодавчого не забезпечення сфери послуг в нерухомості, особи які бажають придбати послуги у вказаній сфері, повинні користуватись послугами адвокатських організацій у відповідності до Закону України „Про адвокатуру”. Адвокати у визначеній законом порядку, можуть звертатись з запитами до підприємств, установ та організацій, перевіряти достовірність відомостей, документів, звертатись з листами – запитами до експертних організацій для проведення експертних досліджень. До речі така практика прийнята з розвинутих країнах. Супроводження послуг нерухомості адвокатами, значно зменшило б кількість злочинів. На жаль громадяни звертаються до послуг адвокатів тільки після скоєння відносно них злочинів.

В статті яка представлена до вашої уваги, я висвітлюю ганебне явище кримінального бізнесу в сфері нерухомості та роз”яснюю читачам, які вимоги ставляться до суб”єктів господарської діяльності які надають послуги в сфері нерухомості.

Я буду дуже вдячний, якщо ця тема буде для Вас цікавою, і в подальших публікаціях я буду намагатись висвітлити характеристику злочинів в сфері нерухомості, роботу рієлторських агенцій, цивільно – правові відносини в сфері нерухомості, проблемні аспекти в розкритті злочинів в сфері нерухомості, відшкодування збитків, будуть надані рекомендації як виявити шахраїв цій сфері, також будуть надані рекомендації та консультації юриста.

Володимир Степанчук,
правозахисник

0 комментариев