Как зарабатывать до 15% годовых на вложениях в жилую недвижимость бизнес-класса
Практически каждый 4 покупатель жилья в Украине планирует зарабатывать на нем с помощью последующей аренды. Единственной альтернативой инвестициям в недвижимость, остаются валютные банковские вклады. Все другие инструменты требуют специальных знаний или умений.
Банковские депозиты в валюте способны приносить в районе 3.5% в год. Плюс гарантированный возврат вложений равен 200 тысячам гривен, а украинские банки периодически прекращают свое существование. В результате при наличии 40-50 тысяч долларов для безопасности надо дробить вклады на 5-7 частей. Такой подход не удобен. А вот недвижимость позволяет без рисков сберечь накопления, а при грамотном распоряжении — приносит до 14-15% дохода в год.
Количество частных инвесторов увеличивается
В главных украинских городах — Киеве, Харькове, Одессе, Днепре, Львове — количество новостроек увеличивается. Темпы строительства в последние годы растут, в том числе и из-за роста спроса: немалого числа переселенцев из Донбасса. Приблизительно на 10-15% увеличивается и число инвестиционных сделок, то есть покупок жилья с целью последующего заработка.
В отдельных сегментах жилой недвижимости в Киеве на долю квартир, которые покупают в целях заработка, приходится до 50%, уверены эксперты. В других больших городах этот показатель меньше, но и тут он достигает 20-30%.
Объектом для капиталовложений зачастую выступают новостройки перед их непосредственной сдачей в эксплуатацию. Чуть реже предприимчивые инвесторы выбирают вторичное жилье и первичные объекты на ранних стадиях строительства, поскольку здесь предполагается больше рисков. Чаще инвестируют деньги в жилье для последующей сдачи в аренду. Перепродажа — более специфичный и сложный вид капиталовложений, которым предпочитают заниматься не частные лица, а специализированные компании.
Внимание ко вторичному рынку недвижимости уделяется из-за того, что тут больше шансов купить квартиру по цене, которая ниже среднерыночной. Подобные предложения редкие, но, как правило, появляются именно среди «вторички»: текущим владельцам срочно требуются деньги, они выезжают за рубеж на ПМЖ и готовы делать скидки.
Правда и рисков среди вторичного жилья, как правило, больше, если сравнивать с новостройками. Так, аккуратнее с инвестициями в жилье вторичного рынка нужно быть по следующим причинам:
есть риск возникновения предыдущих собственников или тех, кто также имеет права на этот объект;
могут внезапно появиться прописанные люди;
необходимо тщательно изучать все документы, собирать согласия прямых родственников и т.д.
Проверить застройщика проще. Можно изучить ее историю присутствия на рынке, реальные отзывы, посетить уже сданные объекты и пообщаться с владельцами, чтобы выявить подводные камни. При таком серьезном подходе времени уйдет немного, а все риски будут сведены к минимуму.
В какое жилье вкладывать деньги?
Частные инвесторы обычно выбирают 1- и 2-комнатные квартиры. Это наиболее ходовое жилье, которое почти всегда легко сдается, уверяют эксперты. Плюс, если выбирать эконом-класс, то и слишком большие сбережения для подобного капиталовложения не требуются: обычно достаточно 20-25 тысяч у.е.
Жилье большого метража с 3 или 4 комнатами, в том числе бизнес-класса или премиум также интересно для инвестирования. Но и размер начального капитала должен быть соответствующим. Повыше тут и риски простоя, а значит и увеличения сроков окупаемости. Так, если на однокомнатную квартиру всегда найдется арендатор или даже покупатель, то с элитным жильем могут возникать сложности.
Инвесторы могут рассматривать квартиры, которые продаются с готовым ремонтом, что сокращает период до начала заработка на аренде. В среднем ремонт от застройщика стоит от 100-150 долларов за м2. Самостоятельные ремонтные работы, как правило, обходятся минимум в 2 раза дороже. Но зачастую покупка объектов без отделки более целесообразна. В бюджетном сегменте качество и долговечность такого ремонта может вызывать большие вопросы, а в более дорогих классах жилья нужен индивидуальный дизайн и грамотный подход к оформлению, так что вариант с «конвейерной» отделкой от застройщика тут неуместен.
Если бюджет позволяет, то специалисты рекомендуют инвестировать в жилье бизнес-класса. Почему? Во-первых, период окупаемости в среднем увеличивается лишь на 1-2 года, а ежемесячный доход будет выше. Во-вторых, удачное расположение, более высокое качество строительства и прилегающей инфраструктуры обеспечивает дополнительные плюсы. Так, в случае кризиса бизнес-класс медленнее теряет в цене, а при восстановлении рынка недвижимости быстрее дорожает.
Сегодня имеются примеры, когда бизнес-класс отлично сочетается с компактностью. Допустим, компания «СтройСити» в Харькове, которая известна по проекту IT-парк Manufactura, сейчас реализует жилой комплекс DIXIE. Он относится к категории бизнес-класса, находится в самом центре города, но за счет небольших планировок от 22 до 32 квадратных метров квартиры тут стоят приемлемые деньги. В качестве примера, расчет окупаемости инвестиций в жилье в этом ЖК мы и приведем.
Окупаемость за 7 лет и до 15% дохода в год: это реально?
Как показывают отзывы о «СтройСити» и проекте DIXIE, а также данные строительных порталов, 1 м2 жилья тут сейчас стоит 27 тысяч гривен. Девелопер предлагает два варианта планировок для 1-комнатных квартир, на 22 и 27 м2. Проведем расчет для чуть более просторного жилья:
стоимость приобретения составляет: 27 000 х 27 = 729 тысяч гривен;
налоги (1% в пенсионный фонд и 1% пошлина) — около 15 тысяч гривен;
ремонт целесообразно делать соответствующий бизнес-классу. Он обойдется дороже, как собственно и последующая меблировка, но и стоимость аренды будет выше. Покупать такое жилье и оформлять его как эконом-вариант — не совсем целесообразно. В среднем на ремонтные работы уйдет около 350 тысяч гривен (из расчета 500+ долларов за м2);
еще 200 тысяч гривен потребуется на меблировку и технику. Она должна быть качественной, но учитывая 27 квадратов — много ее не потребуется.
Итого исходные инвестиции равны приблизительно 1.3 млн грн (условно 52 тысячи долларов).
Считаем доходы. Арендная плата за жилье бизнес-класса в центре Харькова стоит в районе 16-20 тысяч гривен в месяц. Для иностранных студентов и многих молодых людей с состоятельными родителями эта сумма будет вполне приемлема. Напомним, буквально через дорогу от этого ЖК находится Харьковский национальный университет радиоэлектроники. Вблизи расположены еще 2-3 ВУЗа, к тому же в паре минут ходьбы станция метро и удобная транспортная развязка. Можно смело предполагать, что 1-комнатная квартира простаивает без арендаторов не будет.
Возьмем для расчета среднюю цену аренды (18 тысяч гривен), плюс заложим около 2 тысяч грн в месяц различных эксплуатационных расходов (коммунальные платежи, которые платит владелец) и амортизацию (ремонт мебели, коммуникаций и т.д.). Значит пассивный доход будет равен около 16 тыс. грн или 640 у.е.
При таких условиях период окупаемости квартиры «СтройСити» составит 1 300 / 16 = 81 месяц или 6.75 лет. В относительных показателях это около 15% годовых, что намного выше, чем доход по банковским вкладам.
Банковские депозиты в валюте способны приносить в районе 3.5% в год. Плюс гарантированный возврат вложений равен 200 тысячам гривен, а украинские банки периодически прекращают свое существование. В результате при наличии 40-50 тысяч долларов для безопасности надо дробить вклады на 5-7 частей. Такой подход не удобен. А вот недвижимость позволяет без рисков сберечь накопления, а при грамотном распоряжении — приносит до 14-15% дохода в год.
Количество частных инвесторов увеличивается
В главных украинских городах — Киеве, Харькове, Одессе, Днепре, Львове — количество новостроек увеличивается. Темпы строительства в последние годы растут, в том числе и из-за роста спроса: немалого числа переселенцев из Донбасса. Приблизительно на 10-15% увеличивается и число инвестиционных сделок, то есть покупок жилья с целью последующего заработка.
В отдельных сегментах жилой недвижимости в Киеве на долю квартир, которые покупают в целях заработка, приходится до 50%, уверены эксперты. В других больших городах этот показатель меньше, но и тут он достигает 20-30%.
Объектом для капиталовложений зачастую выступают новостройки перед их непосредственной сдачей в эксплуатацию. Чуть реже предприимчивые инвесторы выбирают вторичное жилье и первичные объекты на ранних стадиях строительства, поскольку здесь предполагается больше рисков. Чаще инвестируют деньги в жилье для последующей сдачи в аренду. Перепродажа — более специфичный и сложный вид капиталовложений, которым предпочитают заниматься не частные лица, а специализированные компании.
Внимание ко вторичному рынку недвижимости уделяется из-за того, что тут больше шансов купить квартиру по цене, которая ниже среднерыночной. Подобные предложения редкие, но, как правило, появляются именно среди «вторички»: текущим владельцам срочно требуются деньги, они выезжают за рубеж на ПМЖ и готовы делать скидки.
Правда и рисков среди вторичного жилья, как правило, больше, если сравнивать с новостройками. Так, аккуратнее с инвестициями в жилье вторичного рынка нужно быть по следующим причинам:
есть риск возникновения предыдущих собственников или тех, кто также имеет права на этот объект;
могут внезапно появиться прописанные люди;
необходимо тщательно изучать все документы, собирать согласия прямых родственников и т.д.
Проверить застройщика проще. Можно изучить ее историю присутствия на рынке, реальные отзывы, посетить уже сданные объекты и пообщаться с владельцами, чтобы выявить подводные камни. При таком серьезном подходе времени уйдет немного, а все риски будут сведены к минимуму.
В какое жилье вкладывать деньги?
Частные инвесторы обычно выбирают 1- и 2-комнатные квартиры. Это наиболее ходовое жилье, которое почти всегда легко сдается, уверяют эксперты. Плюс, если выбирать эконом-класс, то и слишком большие сбережения для подобного капиталовложения не требуются: обычно достаточно 20-25 тысяч у.е.
Жилье большого метража с 3 или 4 комнатами, в том числе бизнес-класса или премиум также интересно для инвестирования. Но и размер начального капитала должен быть соответствующим. Повыше тут и риски простоя, а значит и увеличения сроков окупаемости. Так, если на однокомнатную квартиру всегда найдется арендатор или даже покупатель, то с элитным жильем могут возникать сложности.
Инвесторы могут рассматривать квартиры, которые продаются с готовым ремонтом, что сокращает период до начала заработка на аренде. В среднем ремонт от застройщика стоит от 100-150 долларов за м2. Самостоятельные ремонтные работы, как правило, обходятся минимум в 2 раза дороже. Но зачастую покупка объектов без отделки более целесообразна. В бюджетном сегменте качество и долговечность такого ремонта может вызывать большие вопросы, а в более дорогих классах жилья нужен индивидуальный дизайн и грамотный подход к оформлению, так что вариант с «конвейерной» отделкой от застройщика тут неуместен.
Если бюджет позволяет, то специалисты рекомендуют инвестировать в жилье бизнес-класса. Почему? Во-первых, период окупаемости в среднем увеличивается лишь на 1-2 года, а ежемесячный доход будет выше. Во-вторых, удачное расположение, более высокое качество строительства и прилегающей инфраструктуры обеспечивает дополнительные плюсы. Так, в случае кризиса бизнес-класс медленнее теряет в цене, а при восстановлении рынка недвижимости быстрее дорожает.
Сегодня имеются примеры, когда бизнес-класс отлично сочетается с компактностью. Допустим, компания «СтройСити» в Харькове, которая известна по проекту IT-парк Manufactura, сейчас реализует жилой комплекс DIXIE. Он относится к категории бизнес-класса, находится в самом центре города, но за счет небольших планировок от 22 до 32 квадратных метров квартиры тут стоят приемлемые деньги. В качестве примера, расчет окупаемости инвестиций в жилье в этом ЖК мы и приведем.
Окупаемость за 7 лет и до 15% дохода в год: это реально?
Как показывают отзывы о «СтройСити» и проекте DIXIE, а также данные строительных порталов, 1 м2 жилья тут сейчас стоит 27 тысяч гривен. Девелопер предлагает два варианта планировок для 1-комнатных квартир, на 22 и 27 м2. Проведем расчет для чуть более просторного жилья:
стоимость приобретения составляет: 27 000 х 27 = 729 тысяч гривен;
налоги (1% в пенсионный фонд и 1% пошлина) — около 15 тысяч гривен;
ремонт целесообразно делать соответствующий бизнес-классу. Он обойдется дороже, как собственно и последующая меблировка, но и стоимость аренды будет выше. Покупать такое жилье и оформлять его как эконом-вариант — не совсем целесообразно. В среднем на ремонтные работы уйдет около 350 тысяч гривен (из расчета 500+ долларов за м2);
еще 200 тысяч гривен потребуется на меблировку и технику. Она должна быть качественной, но учитывая 27 квадратов — много ее не потребуется.
Итого исходные инвестиции равны приблизительно 1.3 млн грн (условно 52 тысячи долларов).
Считаем доходы. Арендная плата за жилье бизнес-класса в центре Харькова стоит в районе 16-20 тысяч гривен в месяц. Для иностранных студентов и многих молодых людей с состоятельными родителями эта сумма будет вполне приемлема. Напомним, буквально через дорогу от этого ЖК находится Харьковский национальный университет радиоэлектроники. Вблизи расположены еще 2-3 ВУЗа, к тому же в паре минут ходьбы станция метро и удобная транспортная развязка. Можно смело предполагать, что 1-комнатная квартира простаивает без арендаторов не будет.
Возьмем для расчета среднюю цену аренды (18 тысяч гривен), плюс заложим около 2 тысяч грн в месяц различных эксплуатационных расходов (коммунальные платежи, которые платит владелец) и амортизацию (ремонт мебели, коммуникаций и т.д.). Значит пассивный доход будет равен около 16 тыс. грн или 640 у.е.
При таких условиях период окупаемости квартиры «СтройСити» составит 1 300 / 16 = 81 месяц или 6.75 лет. В относительных показателях это около 15% годовых, что намного выше, чем доход по банковским вкладам.
Вернуться назад