Нас ждет обновленный советский колхоз

Стратегической перспективой реформирования отношений в сфере коммунальных услуг правительство Николая Азарова в лице своего министра жилищного и коммунального хозяйства Юрия Хиврича провозгласило повсеместный переход к созданию Объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Основой подобной стратегии признан исторический опыт преобразования коммунального хозяйства успешных постсоциалистических стран. Однако содержание этого опыта раскрывается не полностью, и только в части, не противоречащей правительственной стратегии.

Если жилье приватизировано, то и ухаживать за ним должен собственник. Закон о приватизации государственного жилого фонда гласит: "Содержание приватизированных квартир (домов) осуществляется за счет средств их владельцев". В новом Жилищном кодексе Украины давно предполагалась норма об обязательном создании объединений совладельцев многоквартирного дома при строительстве нового жилья. Жителей домов советской постройки предполагалось всячески стимулировать к самостоятельному формированию ОСМД за счет передачи в их ведение придомовой территории или выделения бюджетных средств на первый капитальный ремонт. Однако к настоящему времени в добровольном порядке сообщества жильцов удалось создать примерно в 10 тысячах из 230 тысяч многоквартирных домов (5%), причем ОСМД создаются даже далеко не во всех новых домах, введенных в эксплуатацию. В дальнейшем задача ставится более четко: до 2015 года – стимулирование, помощь и обучение, после 2015 – обязательный переход на самостоятельное содержание домов через самоорганизацию их жителей. «Перспективой является объединения совладельцев многоквартирных домов, процедура выбора подрядчика работ на конкурсных условиях и договорные отношения с ним. Это классическая схема, к которой при любой структуризации отрасли мы все равно придем».

Несмотря на внешнюю привлекательность идеи «самоорганизации свободных собственников», приватизировавших свои квартиры, идея на данный момент обсуждается однобоко, без учета всего накопленного опыта в Украине и соседних странах. Понятно, что ЖЭКи - исчерпавший себя вариант, поскольку они одновременно и предоставляют услуги, и являются подрядчиками на предоставление этих услуг. Это является основой для всяческих злоупотреблений и разбазаривания средств. Вот только исключить их из схемы оказывается не так просто. Может случиться то же, что и с реорганизацией коллективных сельскохозяйственных предприятий, которые в результате выделения индивидуальных земельных и имущественных паев были развалены до основания, и лишь затем начали искать ответственного, который должен содержать хоть минимальную местную инфраструктуру.

На данный момент предполагается, что именно жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) станут родоначальниками рынка частных услуг в коммунальном хозяйстве. Через эти упорядоченные объединения будут формироваться заказы и вестись подписание честных взаимовыгодных договоров с поставщиками.

На сегодня процедура создания ОСМД внешне довольна проста. Формируется минимальная инициативная группа, которая созывает общее собрание жильцов дома. В случае сдачи в эксплуатацию нового дома такое собрание может инициировать застройщик. На собрании должны присутствовать собственники более 50 процентов площади дома, и если 2/3 из них проголосуют "за", организация станет легитимной. То есть достаточно договориться людям, владеющим 35 процентами площади дома. Далее регистрация в местных органах власти. Процедура хлопотная, но внешне все местные советы декларируют, что готовы этому способствовать. Далее вещь еще более сложно реализуемая – переключение на прямые договора с поставщиками услуг, и почти нереализуемая – официальное закрепление за домом придомовой территории.

Проблемы, как правило, начинаются еще на стадии организационных решений. На сегодня каждый член ОСМД имеет один голос, независимо от площади его жилья. И только в перспективе предлагается, что вес голоса будет зависеть от размера площади и суммы финансового взноса. А пока неизбежно найдется часть жильцов, которые не смогут полностью оплачивать даже существующие коммунальные услуги, в результате чего за вновь созданной структурой будет постоянно образовываться долг, что будет осложнять отношения с поставщиками, мешать перейти к другому или выделиться на самостоятельное обслуживание. При этом наше гражданское законодательство вполне лояльно относится к должникам такого рода, что стимулирует всяческие подзаконные разборки и склоки между жителями дома, не приводя к практическому решению вопроса. Поэтому желающие поруководить подобным «общежитием» далеко не стоят в очереди, а лучшими руководителями считаются отставные военные, которые способны добиться исполнения приказа всеми возможными способами. Потому что за образовавшиеся долги не исключен дальнейший перевод коллективной собственности в частное владение.

Здесь господин министр вежливо умалчивает, что принудительная передача домов на содержание жильцов проводилась в бывших «братских социалистических странах» при гораздо более жесткой финансовой и платежной дисциплине, а в ряде из них долги вполне свободно обращаются на взыскание имущества, чего у нас в отношении жилья практически невозможно сделать. Он забыл рассказать, что в случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг в Латвии в тех же обычных советских домах с такими же централизованными системами водоснабжения вам немедленно вставят опечатанную заглушку вместо крана горячей воды, а дальше – и вместо холодной. Что состояние приборов учета там приходят проверять вместе с муниципальной полицией, которую содержат местные органы власти. А в период экономического кризиса появилась традиция сдавать помещения лишь «за обязанность оплаты коммунальных услуг», чтобы не потерять само помещение. Наше отечество, вместо решения вопросов по существу, отделывается декларациями о необходимости дополнительной профессиональной подготовки «домовых советов» и «управдомов». Конечно, очередной «сертификат» нам поможет! Хотелось бы знать, как в отечественной ситуации научить честности, а также организовать доверие коллектива к своему внезапно возникшему руководителю.

Еще центральная власть уповает на контроль за деятельностью сообществ жильцов со стороны местных органов власти. Хотя на данный момент значительных полномочий в контроле за самостоятельными хозяйствующими субъектами (ОСМД) они не имеют. Несмотря на это, к ним часто обращаются с жалобами члены-учредители самих объединений, оставшиеся в меньшинстве и потому не способные отстоять свои права или недовольные порядком содержания дома. Более того, в отечественной практике существует уже целый ряд сообществ жильцов, брошенных своими организаторами на произвол судьбы, которые местные органы власти не знают по какой процедуре взять обратно на свой баланс и за чей счет погашать долги, которые ранее возникли.

Наконец, стоит учесть наш извечный украинский менталитет «моя хата с краю». Мы готовы сделать евроремонт в собственной приватизированной квартире, но палец о палец не ударим, чтобы что-то сделать в общем подъезде. В крайнем случае – готовы сброситься деньгами, чтобы это сделал кто-то другой. В 2015 году местные органы власти будут вынуждены что-то предпринять с домами, занявшими именно такую позицию. Возможный вариант – обеспечить эти дома внешними назначенными управляющими (домовой совет, управдом), которые будут заказывать необходимые услуги и контролировать оплату за них. В этом случае не вполне понятно, чем данная схема обслуживания будет существенно отличаться от существующей системы ЖЭКов.

В любом случае предстоит познать истину, известную еще с советских времен, - порядок наводится там, где появляется реальный хозяин. В наше время – собственник. Путь к реальному собственнику в многоквартирных домах еще долог и далек - не легче, чем в сельском хозяйстве. По опыту западных стран можно предположить, что перед этим должен насытиться рынок недвижимости, стабилизироваться на умеренном уровне условия аренды. Люди должны избавиться от ощущения «мой дом – моя крепость». Ни о каком «барьере 2015 года» в поисках «эффективного собственника» пока речь идти не может. Опереться в коммунальном хозяйстве больше, чем на местную власть, пока не на кого.

Сергей Бочкарев