Как зарабатывать до 15% годовых на вложениях в жилую недвижимость бизнес-класса

Практически каждый 4 покупатель жилья в Украине планирует зарабатывать на нем с помощью последующей аренды. Единственной альтернативой инвестициям в недвижимость, остаются валютные банковские вклады. Все другие инструменты требуют специальных знаний или умений.

Банковские депозиты в валюте способны приносить в районе 3.5% в год. Плюс гарантированный возврат вложений равен 200 тысячам гривен, а украинские банки периодически прекращают свое существование. В результате при наличии 40-50 тысяч долларов для безопасности надо дробить вклады на 5-7 частей. Такой подход не удобен. А вот недвижимость позволяет без рисков сберечь накопления, а при грамотном распоряжении — приносит до 14-15% дохода в год.

Как зарабатывать до 15% годовых на вложениях в жилую недвижимость бизнес-класса

Количество частных инвесторов увеличивается


В главных украинских городах — Киеве, Харькове, Одессе, Днепре, Львове — количество новостроек увеличивается. Темпы строительства в последние годы растут, в том числе и из-за роста спроса: немалого числа переселенцев из Донбасса. Приблизительно на 10-15% увеличивается и число инвестиционных сделок, то есть покупок жилья с целью последующего заработка.

В отдельных сегментах жилой недвижимости в Киеве на долю квартир, которые покупают в целях заработка, приходится до 50%, уверены эксперты. В других больших городах этот показатель меньше, но и тут он достигает 20-30%.

Объектом для капиталовложений зачастую выступают новостройки перед их непосредственной сдачей в эксплуатацию. Чуть реже предприимчивые инвесторы выбирают вторичное жилье и первичные объекты на ранних стадиях строительства, поскольку здесь предполагается больше рисков. Чаще инвестируют деньги в жилье для последующей сдачи в аренду. Перепродажа — более специфичный и сложный вид капиталовложений, которым предпочитают заниматься не частные лица, а специализированные компании.

Внимание ко вторичному рынку недвижимости уделяется из-за того, что тут больше шансов купить квартиру по цене, которая ниже среднерыночной. Подобные предложения редкие, но, как правило, появляются именно среди «вторички»: текущим владельцам срочно требуются деньги, они выезжают за рубеж на ПМЖ и готовы делать скидки.

Правда и рисков среди вторичного жилья, как правило, больше, если сравнивать с новостройками. Так, аккуратнее с инвестициями в жилье вторичного рынка нужно быть по следующим причинам:

  • есть риск возникновения предыдущих собственников или тех, кто также имеет права на этот объект;

  • могут внезапно появиться прописанные люди;

  • необходимо тщательно изучать все документы, собирать согласия прямых родственников и т.д.

Проверить застройщика проще. Можно изучить ее историю присутствия на рынке, реальные отзывы, посетить уже сданные объекты и пообщаться с владельцами, чтобы выявить подводные камни. При таком серьезном подходе времени уйдет немного, а все риски будут сведены к минимуму.

В какое жилье вкладывать деньги?


Частные инвесторы обычно выбирают 1- и 2-комнатные квартиры. Это наиболее ходовое жилье, которое почти всегда легко сдается, уверяют эксперты. Плюс, если выбирать эконом-класс, то и слишком большие сбережения для подобного капиталовложения не требуются: обычно достаточно 20-25 тысяч у.е.

Жилье большого метража с 3 или 4 комнатами, в том числе бизнес-класса или премиум также интересно для инвестирования. Но и размер начального капитала должен быть соответствующим. Повыше тут и риски простоя, а значит и увеличения сроков окупаемости. Так, если на однокомнатную квартиру всегда найдется арендатор или даже покупатель, то с элитным жильем могут возникать сложности.

Инвесторы могут рассматривать квартиры, которые продаются с готовым ремонтом, что сокращает период до начала заработка на аренде. В среднем ремонт от застройщика стоит от 100-150 долларов за м2. Самостоятельные ремонтные работы, как правило, обходятся минимум в 2 раза дороже. Но зачастую покупка объектов без отделки более целесообразна. В бюджетном сегменте качество и долговечность такого ремонта может вызывать большие вопросы, а в более дорогих классах жилья нужен индивидуальный дизайн и грамотный подход к оформлению, так что вариант с «конвейерной» отделкой от застройщика тут неуместен.

Если бюджет позволяет, то специалисты рекомендуют инвестировать в жилье бизнес-класса. Почему? Во-первых, период окупаемости в среднем увеличивается лишь на 1-2 года, а ежемесячный доход будет выше. Во-вторых, удачное расположение, более высокое качество строительства и прилегающей инфраструктуры обеспечивает дополнительные плюсы. Так, в случае кризиса бизнес-класс медленнее теряет в цене, а при восстановлении рынка недвижимости быстрее дорожает.

Сегодня имеются примеры, когда бизнес-класс отлично сочетается с компактностью. Допустим, компания «СтройСити» в Харькове, которая известна по проекту IT-парк Manufactura, сейчас реализует жилой комплекс DIXIE. Он относится к категории бизнес-класса, находится в самом центре города, но за счет небольших планировок от 22 до 32 квадратных метров квартиры тут стоят приемлемые деньги. В качестве примера, расчет окупаемости инвестиций в жилье в этом ЖК мы и приведем.

Окупаемость за 7 лет и до 15% дохода в год: это реально?


Как показывают отзывы о «СтройСити» и проекте DIXIE, а также данные строительных порталов, 1 м2 жилья тут сейчас стоит 1 тысячу у.е. Девелопер предлагает два варианта планировок для 1-комнатных квартир, на 22 и 27 м2. Проведем расчет для чуть более просторного жилья:

  • стоимость приобретения составляет: 1 000$ x 27 = 27 тыс. у.е.;

  • налоги (1% в пенсионный фонд и 1% пошлина) — около 0,6 тысяч долларов;

  • ремонт целесообразно делать соответствующий бизнес-классу. Он обойдется дороже, как собственно и последующая меблировка, но и стоимость аренды будет выше. Покупать такое жилье и оформлять его как эконом-вариант — не совсем целесообразно. В среднем на ремонтные работы уйдет около 14 тысяч долларов (из расчета 500+ долларов за м2);

  • еще 8 тысяч у.е. потребуется на меблировку и технику. Она должна быть качественной, но учитывая 27 квадратов — много ее не потребуется.

Итого исходные инвестиции равны приблизительно 50 тысяч долларов

Считаем доходы. Арендная плата за жилье бизнес-класса в центре Харькова стоит в районе 600-800 у.е. в месяц. Для иностранных студентов и многих молодых людей с состоятельными родителями эта сумма будет вполне приемлема. Напомним, буквально через дорогу от этого ЖК находится Харьковский национальный университет радиоэлектроники. Вблизи расположены еще 2-3 ВУЗа, к тому же в паре минут ходьбы станция метро и удобная транспортная развязка. Можно смело предполагать, что 1-комнатная квартира простаивает без арендаторов не будет.

Возьмем для расчета среднюю цену аренды (700 долларов в месяц), плюс заложим около 60 у.е. в месяц различных эксплуатационных расходов (коммунальные платежи, которые платит владелец) и амортизацию (ремонт мебели, коммуникаций и т.д.). Значит пассивный доход будет равен около 640 долларов США.

При таких условиях период окупаемости квартиры «СтройСити» составит 50 000 / 640 = 79 месяц или 6.5 лет. В относительных показателях это около 15% годовых, что намного выше, чем доход по банковским вкладам.

0 комментариев

Ваше имя: *
Ваш e-mail: *

Подписаться на комментарии