Насколько реальна угроза новой волны долгостроев в украинской недвижимости?

Коронавирус и карантин уже отразились на экономике нашей страны. Имеются тревожные сигналы и для рынка недвижимости: на первичном рынке зафиксировано 15% падение продаж за первый квартал 2020 года на фоне аналогичного прошлогоднего периода. Отдельные эксперты уже предрекают обилие новых долгостроев. Однозначно сказать, что этого не произойдет действительно нельзя, ведь точных прогнозов относительно завершения эпидемии и карантинных мероприятий в Украине дать нельзя. Пока жесткие ограничения пролонгированы до 11 мая (суммарно имеем 8 недель с середины марта), а согласно пессимистичным сценариям, «заморозка» экономики может продлиться до середины лета или дольше...


Тревожные сигналы


Инвестиционные компании отмечают спад продаж в сфере украинской недвижимости. Так, если за первый квартал 2019 года в жилых комплексах, в которые вложила деньги компания InCo home, было продано 17.5 тысяч квадратных метров жилья, то за тот же период текущего года — 15 тысяч, то есть на 15% меньше.



Сейчас инвестор и его партнеры достраивают начатые ранее объекты и занимаются подготовкой разрешительной и технической документации, а вот с вложениями в новое строительство не спешат. В такой выжидательной позиции находятся многие представители рынка. Им нужно понять, какой будет динамика уже после отмены карантина: продолжится ли падение или же начнется оживление.


Прогнозируемый экономический кризис, вероятно, приведет к тому, что упадут показатели покупки недвижимости в рассрочку. И еще на несколько лет можно забыть о возрождении ипотечного кредитования в Украине. В первом квартале 2020 года на долю сделок с рассрочкой приходилось около 30%, причем к марту этот показатель был наименьшим (20% против 40% в январе). Для рынка важно будет после отмены ограничений вернуться к этим значениям по рассрочке, ведь они оставались на таком уровне уже несколько лет подряд.


Еще представители инвестиционных компаний заявляют, что ближайшее время станет своеобразным стресс-тестом для строительной отрасли. Вероятный сценарий развития событий — задержки сроков ввода в эксплуатацию, прежде всего тех объектов, что находятся на начальных этапах строительства.


Прогнозы сейчас — особо неблагодарное занятие


Прогнозировать ситуацию на рынке украинской недвижимости сегодня крайне сложно, так как высок уровень неопределенности. Нельзя однозначно сказать, когда карантин закончится, как быстро будут происходить постепенные послабления и как они отразятся на экономике в целом. И даже тот факт, что Кабмин разрешил работу на строительных объектах, не позволяет однозначно говорить о благоприятных прогнозах для рынка.


Пока эксперты и представители отрасли с осторожностью говорят о будущем. В своих прогнозах они обязательно делают поправку на то, когда закончатся или будут существенно ослаблены карантинные ограничения.


Киевские девелоперы, в том числе представители компании Perfect Group, считают, что определяющим месяцем и для строительной отрасли, и для экономики в целом станет май. Если в это время страна не начнет возвращаться к привычным условиям жизни, то объемы строительства будут серьезно сокращаться (до 30-40%), а показатели остановленных объектов, впоследствии рискующих стать долгостроями, возрастут, причем приблизительно на 20-30%.


Руководители компании «Строй Сити» (у нее имеются действующие проекты в Харькове, и плановые — на столичном рынке) предполагают, что в мае ситуация все же начнет меняться к лучшему. В результате заработают многие сектора экономики, летом может активизироваться покупательская активность, а отложенный спрос способен даже вызвать волну ажиотажа и всплеск цен.


Финансисты зачастую не столь оптимистичны. Представители финансовой компании «Алькор-инвест» ожидают падения строительного рынка на уровне 20% по итогам года. Они считают, что сильнее всего негативные последствия затронут дорогие сегменты недвижимости, а вот эконом и комфорт-класс пострадает в меньшей степени. Оживление не будет слишком быстрым, и, вероятно, произойдет к концу года, и то, если избежим второй волны эпидемии и карантина. В целом, экономика Украины должна выйти из кризиса быстрее, чем в 2008 году, ведь была отчасти подготовлена к негативным тенденциям.


Так ждать ли массового увеличения долгостроев?


Киевские застройщики утверждают, что без изменений темпы строительства пока сохраняются на 50% всех объектов. На 20% площадок строительство полностью остановлено, а у оставшихся — на технологической паузе или с сокращенными темпами. Это значит, что минимум половина проектов не будет сдана в ранее оговоренные сроки. Но нужно понимать, что задержки в такой непростой ситуации — лишь половина беды. Из-за проблем с финансированием, а немало компаний строят объекты исключительно за счет средств покупателей, возрастают риски возникновения новой волны долгостроев.



Прогнозы относительно средних задержек по вводу в эксплуатацию сейчас колеблются от 3 до 6 месяцев. В целом, это не слишком критичные показатели. Так, почти 50% объектов могут быть сданы со смещением сроков не более полугода, а то и 3-4 месяцев. Еще 25% могут быть введены позже на 9-12 месяцев, чем изначально планировалось. А вот в 15% случаев строительство может затянутся на период более года, то есть стать долгостроем. Из них, что-то может оказаться и недостроем, к тому же законов, которые регулировали бы завершение подобных проблемных проектов в нашей стране пока нет.


Наиболее плачевной ситуация способна стать для несистемных застройщиков, которые работают исключительно за счет покупателей и фактически не имеют собственных финансовых ресурсов. Они уже на паузе, а после завершения карантина если и стартуют, то совсем не с теми темпами, как изначально планировалось. Глобально рынку подобный сценарий пока не грозит, а приблизить его к этому способно лишь введение чрезвычайного положения в стране, когда вся отрасль одномоментно будет заморожена.


Так, крупные и серьезные игроки продолжают работу во время карантина. У них имеется определенный запас прочности. Немаловажно, что они не только не остановили строительство, но остаются на связи с клиентами, партнерами, другими представителями рынка. К примеру, застройщик «СтройСити» чувствуют себя уверенно, заявляет о готовности помогать медицинской отрасли и незащищенным слоям населения, придерживается ответственного подхода к работе в текущих условиях. Одновременно с помощью рекламы компания прямо говорит, что строительство по проектам продолжается. И в условиях карантина такая коммуникация весьма полезна, ведь дает понять всем нам, что экономика работает.


Еще одной относительно защищенной категорией девелоперов, по мнению финансистов, являются пригородные застройщики с выкупленными земельными участками, и те компании, которые зарабатывают на аренде коммерческих площадей.


Таким образом, долгострои действительно возможны, а часть рискует стать недостроями. Но в целом, если в мае послабление произойдет, то рынок недвижимости начнет оживляться и восстанавливаться. А еще одним позитивным сигналом для этого является та ключевая роль, которую строительной отрасли отводит украинское правительство.



0 комментариев

Ваше имя: *
Ваш e-mail: *

Подписаться на комментарии