Относительно благополучные банки, переписав на себя залоговые квартиры неплатежеспособных должников, будут дожидаться стабилизации экономики и роста цен, менее успешные пойдут на снижение цен и начнут продажи.

До сих пор ни украинские банки, ни их клиенты не имели большого опыта в продаже и купле залогового имущества. Но в ближайшие месяцы ситуация может изменится – на рынке ожидается появление новой порции продаваемых кредиторами квартир. И, вероятней всего, цены на них будут выставляться ниже сегодняшних, а банки и держатели залогового имущества будут более гибкими в отношениях с покупателями.

Неспособность заемщиков обслуживать свою кредитную задолженность дает толчок для развития рынка залогового имущества. Тем не менее об активной продаже залогов говорить не приходится. В сложившейся ситуации банки могут взять объекты залога на свой баланс, чтобы дожидаться лучших времен, или пойти на снижение цен уже сегодня.

«На данный момент среди потенциальных покупателей интерес к выставленному на продажу залоговому имуществу незначителен. Клиентов останавливают по-прежнему завышенные цены и отсутствие практики в совершении таких покупок», - описывает ситуацию исполнительный директор консалтинговой компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк. Директор по работе с проблемными активами «VAB Банка» Станислав Людкевич добавляет, что интерес к залоговому имуществу зачастую обусловлен мнением, что коммерческие банки будут реализовывать его за бесценок, но на деле все происходит иначе.

Высокие отношения

Завышенную по сравнению со среднерыночной стоимость объектов залога, которая фигурирует в объявлениях на банковских сайтах, назначает отнюдь не кредитор. «Банк не может по собственной инициативе продавать объекты залога до получения права собственности на них, - комментирует член правления «Universal Bank» Виталий Шастун. - Но мы идем навстречу тем заемщикам, которые желают реализовать имущество, чтобы уменьшить свою кредитную нагрузку. Возможностью закрыть долги за счет продажи объектов залога уже воспользовалось около 5-10% от общего числа наших заемщиков».

В случае добровольной реализации залогов цена часто определяется без привязки к средним по рынку. Должники устанавливают ее самостоятельно, а сайты коммерческих банков дают им возможность опубликовать объявление в специальной рубрике. «Залоговые объекты, выставленные на продажу, декларируются не по рыночной стоимости, а по сумме задолженности по кредиту, которая на фоне «просадки» рынка жилья превышает реальную рыночную цену предмета залога, - объясняет тенденцию С. Людкевич. - Ведь, учитывая что «бум» ипотечного кредитования наблюдался на протяжении 2006 – 2008 гг., а займы выдавались в среднем на 20-25 лет, клиенты, платившие по графику, на сегодня не успели погасить даже пятую часть от общей суммы».

От дисбаланса невыплаченной задолженности по кредиту и актуальной рыночной цены особенно страдают ипотечные квартиры. «Учитывая, что в период активного развития ипотеки банки давали в кредит до 70-80% от стоимости залога, продав квартиру проблемного заемщика по сегодняшней рыночной цене, банк может потерять до 20-30% от суммы кредита», - уточняет ведущий аналитик компании «SV Development» Сергей Костецкий.

Высокие цены на продаваемые банками квартиры учредитель ООО «Юкрейн Медиа Систем», специализирующегося на продаже залогов, Александр Бахарев объясняет инфляцией и возросшим курсом доллара. Большинство кредитов в Украине выдавалось в валюте, а вместе с ней выросла и стоимость залогового имущества, которую банки должны вернуть себе полностью, добавляет эксперт.

Устоят или упадут?

Относительно перспектив снижения цен на объекты залога, в частности, ипотечные квартиры, мнения экспертов разделились. «Ощутимое падение стоимости залогового имущества в среднесрочной перспективе маловероятно, так как в этом не заинтересованы банки, - считает С. Костецкий. - В условиях восстановления экономики такие объекты постараются придержать до лучших времен, чтобы потом продать по желаемой цене».

По мнению Л. Слободенюк, небольшое количество сделок с залогами в основном состоит в переуступке прав по кредиту, то есть в переоформлении кредита на третье лицо. В этом случае новый заемщик получает условия кредитования куда более мягкие чем те, которые предлагает рынок сегодня.

Объявления о продаже объектов залога нередко включают многообещающую формулировку «возможен торг». В процессе переговоров завышенную стоимость можно уменьшить до рыночной цены или даже ниже, утверждает А. Бахарев.

Эксперты не исключают, что в ближайшей перспективе продавцов, готовых на значительные скидки, станет больше. Многим нужно время, чтобы смириться со своим долгом и убедиться в отсутствии других путей решения финансовых трудностей кроме продажи залога, рассказывает заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики и урегулирования «Platinum Bank» Наталья Мациевская.

Трудности производства

Продать залоговую квартиру добровольно проще, чем пройти через операцию по ее принудительной конфискации для последующей реализации на аукционе. По словам А. Бахарева, для добровольной продажи потребуется предварительная договоренность с банком-кредитором, разрешение от кредитного комитета, выведение имущества из реестра залогового, перепись на нового владельца и возврат денег в банк. Именно такая схема сейчас применяется при реализации объектов залога наиболее часто.

Процедура принудительной продажи выглядит куда сложнее. «При работе с недвижимым имуществом главной проблемой для банка является продолжительность принудительного взыскания долга за счет продажи залога, обычно составляющая 1-1,5 г. Если за счет продажи залога долг не покрывается в полном объеме, банк должен повторно проходить процедуру, чтобы взыскать оставшуюся сумму за счет продажи другого имущества должника или списать долг с резервов», - объясняет Н. Мациевская.

Несмотря на то, что в случае принудительной реализации имущества на торгах, справедливую рыночную цену устанавливает сертифицированный государственный оценщик, потенциальных покупателей отпугивает сложность процедуры и возможные судебные иски со стороны бывших собственников, отмечает С. Людкевич.

«В первом полугодии 2009 г. банки только «учились» возвращать проблемную задолженность, - говорит Н. Мациевская. - Сейчас основная часть кредиторов массово запустила механизмы возврата долгов. Поэтому в текущем году в Украине еще может произойти всплеск продажи залогового имущества с торгов».

Спасительный баланс

Испытывая сложности с реализацией залогов, банки могут перевести их на свой баланс. Данная тактика позволяет повременить с продажей объектов в ожидании лучшей конъюнктуры рынка. «Такой вариант развития событий предусмотрен законодательством, - комментирует С. Людкевич. - Если имущество, выставленное на открытый аукцион через государственную исполнительную службу, не было реализовано, банку предстоит либо принять его к себе на баланс, либо вернуть заемщику». Также, по словам Н. Мациевской, перевод имущества на баланс осуществляется путем выкупа его у должника. При этом цена имущества устанавливается в размере долга (кредит + начисленные проценты) и, как правило, выше рыночной.

«Процедура позволяет заемщику полностью освободится от кредитной нагрузки. Банк при этом может ускорить процесс взыскания части долга за счет продажи залога, а остаток задолженности списать», - говорит Н. Мациевская. Более благополучные банки, переписав на себя залоги, будут дожидаться оздоровления и стабилизации экономики, менее успешные пойдут на снижение цен.

Автор: Мария Бабенко
Источник: ugmk.info