Цены на квартиры в Киеве отражают исключительно желания продавцов, а не реальную ситуацию. Ситуация на вторичном рынке – гораздо адекватнее, чем на первичном



Покупательная активность на рынке жилья остается очень низкой, признаки обновления слабы. Спрос будет подавлен еще долгое время из-за рисков безопасности, падения доходов населения и значительной эмиграции – гласит июньский Отчет о финансовой стабильности, опубликованный Национальным Банком Украины.

Оценка ценовой ситуации на РН Украины

Оценивая сложившиеся к лету-2023 цены на квартиры и другую жилую недвижимость, Нацбанк отмечает [далее –
цитаты из документа НБУ]:

● В течение второго полугодия 2022 года количество сделок купли-продажи жилья постепенно росло. Однако совокупно в прошлом году их количество составляло всего треть от объемов довоенного 2021 года. Ввиду высоких рисков безопасности и сокращения реальных доходов большинства категорий населения активность покупателей остается низкой.

Заявленные цены в основном растут, однако фактические сделки совершаются со скидками.

● Заявленные цены не подкреплены рыночными факторами. За год заявленные цены на жилье заметно выросли. По состоянию на май в Киеве стоимость жилья на первичном рынке выросла более чем на 16% г/г. Ввиду очень хрупкого спроса, заявленные в объявлениях цены прежде всего отражают ожидания продавца и его желание покрыть растущую себестоимость строительства.

● Рыночной ипотеки практически нет, а работа государственных программ поддержки сейчас нестабильна.

● В прошлом году продажи на первичном рынке уменьшились в 8-12 раз г/г. Покупка незавершенного жилья сейчас не привлекательна из-за повышенных рисков недостроя, учитывая условия безопасности и ухудшение финансового состояния застройщиков. Спрос на готовое жилье в западных областях поддерживают переселенцы из регионов со сложной ситуацией в сфере безопасности. В то же время, половина платежеспособных потенциальных покупателей откладывает покупку жилья до окончания военного положения.

Из-за медленного восстановления экономики и доходов, эмиграции и общей неопределенности, спрос будет оставаться низким еще долгое время.

● Покупка жилья преимущественно производится за счет накоплений – ипотека, как и до начала полномасштабного вторжения, формирует очень малую долю продаж. Менее 2% сделок за прошлый год было профинансировано с привлечением банковского кредитования.

Цены на вторичном рынке лучше отражают баланс рыночных сил, ведь большинство сделок совершаются именно в этом сегменте рынка. Жилье в основном продается со скидками: на уступки идут продавцы. Усредненные цены в объявлениях по всем объектам заметно выше, чем в тех объявлениях, квартиры по которым были проданы.

По состоянию на май цены на жилье в объявлениях, по которым квартиры были проданы, были на четверть ниже средних по всем объявлениям.

● О том, что цены на рынке недвижимости далеки от своего естественного, подкрепленного рыночными факторами уровня, свидетельствует и соотношение цены и аренды. Оно и дальше почти в два раза превышает историческое среднее. Условия аренды более привлекательны

Ситуация в сфере строительства

К концу мая строительство возобновилось почти на ¾ объектов, строившихся в феврале 2022 года. В западных областях этот показатель близок к ста процентам, а в столице лишь немногим больше половины. На тех объектах, где строительство возобновилось, его темпы преимущественно ниже довоенных. Застройщики в первую очередь достраивают объекты на завершающих стадиях.

За I квартал было введено в эксплуатацию около 25 тысяч квартир в жилых домах. Преимущественно это многоквартирное жилье, строительство которого было начато задолго до полномасштабного вторжения. Это почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года, однако на 18% меньше, чем за первые три месяца довоенного 2021 года. При этом количество выданных разрешений на строительство продолжает сокращаться. В прошлом году застройщики получили вдвое меньше разрешений, чем годом ранее.

В то же время идет разрушение жилищного фонда. Через год полномасштабной войны было разрушено или повреждено более 150 тысяч жилых домов на общую стоимость в 53.6 млрд. дол.

Поскольку жилищный фонд уменьшается из-за разрушений, а новые проекты начинаются все реже –

Все более вероятным становится дефицит предложения на рынке жилья в долгосрочной перспективе

По состоянию на конец мая в Киеве в продаже было на 17% меньше новостроек, чем в начале февраля прошлого года. Прогнозы ухудшаются из-за того, что запас финансовой прочности многих застройщиков из-за длительного кризиса под вопросом, как и достройка текущих объектов.



Оставить комментарии и мнения можно ниже под статьей
Вернуться на главную страницу