Принято считать, что от финансовой грамотности покупателя недвижимости прямо зависит уровень его рисков при подобном капиталовложении. Конечно же, изредка встречаются люди, которые подходят к покупке жилья «спустя рукава» и без должной оценки имеющегося уровня ответственности. Но их доля крайне мала, тогда как, к примеру, пострадавшими в нашумевшей ситуации с киевским «УкрБудом» в общей сложности стали 40 тысяч семей (40 000 (!!!), только вдумайтесь в эту цифру).

На самом деле риски покупателя недвижимости больше всего зависят от финансовой грамотности застройщика и той бизнес-модели, которую он избрал. А еще — от точности его прогнозов и правильности оценки рыночной конъюнктуры. Когда с этим, мягко говоря, недорабатывают, то вероятность новых «УкрБудов», «Аркадий» и армии разочарованных украинских семей в разы выше. Вот почему, современный эффективный девелопмент — это сначала финансовая дисциплина, детальный анализ рынка и покупательской способности, а уже затем строительные технологии и все остальное.

Какие бизнес-модели используют украинские застройщики?

Пусть и с некоторой долей условности можно сказать, что большинство девелоперских компаний в Украине используют одну из двух самых ходовых бизнес-моделей:

1. Первая нацелена на максимизацию доходов при минимальных собственных вложениях в проекты. В основе работы — привлечение денежных средств от частных инвесторов — непосредственных покупателей недвижимости. Эти деньги должны покрывать основные операционные расходы по строительству и обеспечить застройщику прибыль.

Для повышения притока инвестиций многие компании прибегают к самому простому методу — предлагают покупателям минимальные цены на жилье (особенно на ранних этапах строительства). В таком подходе зачастую и закладываются высокие риски. Любой сбой в продажах, существенные изменения экономической ситуации (включая курсовые колебания), приводящие к увеличению строительных издержек, могут стать причиной полной остановки строительства и появления обманутых частных инвесторов. А это де-факто украинские семьи, которые стремятся улучшить собственные жилищные условия.

Минимальное количество собственных средств у застройщика при форс-мажорах оставляет ему фактически 2 пути. Либо замедление/заморозку строительства в ожидании притока средств от новых инвесторов, либо перераспределение денежных потоков, поступающих от других проектов. Последний сценарий в краткосрочной перспективе способен защитить от проблем, то есть семьи успешно заселяются в свои квартиры в конкретном ЖК. Но на долгом временном отрезке подобные «переброски» средств превращаются в финансовую пирамиду. Когда резервы с других проектов иссякнут, застройщик попросту прекратит существование, оставив после себя немало «недостроев».

По такой модели, к сожалению, работало большинство компаний в Украине, которые сейчас на устах у обманутых и разочарованных семей инвесторов.

2. Вторая модель предполагает ставку на долгосрочную перспективу и минимизацию рисков. Реализовать ее позволяет грамотная финансовая дисциплина, тщательная проработка концепции каждого проекта, а также ставка на проектное финансирование. В таком случае у застройщика должны быть существенные объемы собственных денежные средства и/или крупные инвестиции от бизнеса, специализированных компаний и фондов или даже заемный банковский капитал. А вот уже дополнительными источниками финансирования могут выступать деньги от непосредственных покупателей (семей).

При таком подходе резкие падения продаж и/или неблагоприятные экономические изменения не приведут к полной остановке строительства. При явно неблагоприятных обстоятельствах замедляются темпы, но проект в подавляющем большинстве случаев будет сдан в эксплуатацию.

Основное ограничение второй модели — невозможность развиваться максимально быстрыми темпами. У таких застройщиков вряд ли появляется сразу 5-10 новых проектов, ведь для такого их количества нужны огромные собственные средства и/или немало крупных инвестиционных вложений. Но и плюсы для строительного рынка очевидны — компания устойчиво развивается, риски для покупателей жилья низкие, а кризисные явления в экономике или иные виды турбулентности не столь страшны.

По такой модели также работает немало ответственных строительных компаний, в том числе харьковская «СтройСити Девелопмент». На ее примере мы попытаемся пояснить, что такое финансовая модель и финансовая дисциплина застройщика.

Не просто красивые документы, а управленческий инструмент

По словам руководителей компании «СтройСити Девелопмент», основной их успеха является финансовая дисциплина, концептуальная проработка каждого проекта и рациональный выбор конъюнктуры.

В любой развитой стране мира, девелопмент давно превратился прежде всего в стратегическое планирование и грамотно выстроенную финансовую деятельность. Строительный рынок Украины и всего постсоветского пространства подтверждает, что в условиях высокой неопределенности остаются на плаву те застройщики, которые умеют выстраивать прогнозы, придерживаться финансовой дисциплины, страховать себя от возможных рисков.

«СтройСити Девелопмент» изначально хотели строить долгосрочный бизнес, поэтому выбрали второй тип бизнес-модели, ориентируясь не на максимизацию доходов, а на минимизацию рисков. У этого застройщика есть финансовая модель. Но что это такое?

Это не какая-то красивая презентация, а серьезная расчетная документация и финансовый стратегический план, выступающий ключевым управленческим инструментом. Тут отображено как текущее положение дел в компании, так и несколько прогнозных сценариев средне- и/или долгосрочного развития. Фактически это отражение бизнес-модели застройщика в количественном выражении (деньгах, процентах, сроках реализации/окупаемости проектов и т.д.).

Наличие финансовой модели позволят двигаться вперед и развиваться при различных экономических обстоятельствах. Но в таком случае необходима и строгая финансовая дисциплина, где нет места необдуманным, сиюминутным решениям и пробелам в источниках финансирования по любому проекту.

Немного утрируя, представители «СтройСити Девелопмент» отмечают: четкая финансовая модель для нас сегодня означает то, что мы не начинаем покупать, продавая на нулевом цикле. Фактически такой подход исключает формирование описанной ранее финансовой пирамиды с высокими рисками полного краха

В основе создания рабочей финансовой модели лежит долгосрочное планирование. Так, в «СтройСити Девелопмент» всегда изучают рыночную конъюнктуру, анализируют спрос на недвижимость в стране и конкретном регионе. Нужно понимать, что ситуация, когда предложение превышает спрос, то есть строительный рынок «перегрет», является весьма опасной для всех игроков. Но провоцируют появление такого дисбаланса как раз те компании, которые используют первую бизнес-модель. Одновременно эти же застройщики и семьи-инвесторы, вложившие деньги в их проекты, подвергают себя наибольшим рискам.

Без рыночного дисбаланса и ущерба для репутации

Проблема финансовой грамотности застройщиков касается не только девелоперских компаний. Она носит глобальный, системный характер для страны. Допустим, в Харькове местные власти хорошо осознают риски дисбаланса спроса и предложения. В этом аспекте их представления о развитии отрасли совпадают с видением такими компаниями, как «СтройСити Девелопмент».

Но «Аркадия», «УкрБуд» и другие украинские примеры свидетельствуют о том, что проблема надлежащего контроля за использованием финансовых средств глобально не решена и «порочную систему» нужно менять. Успешные девелоперы — это не те компании, которые активно увеличивают объемы строительства и число проектов. Это прежде всего те застройщики, которые придерживаются финансовой дисциплины. А функция контроля за этим возлагается именно на государство.

Кроме того, нужно понимать, что любые нереализованные проекты на рынке жилой недвижимости Украины имеют плачевные последствия как на микро, так и на макроуровне. Главными пострадавшими в ситуациях с «недостроями» оказываются даже не застройщики, а семьи, которые, отдав деньги, остаются без желанного жилья. А еще каждый подобный случай нарушения взятых застройщиком на себя обязательств — это серьезный имиджевый удар для отрасли в целом.

Да, компании, имеющие четкую финансовую модель, являются своеобразными стабилизаторами строительного рынка и защитниками частных инвесторов. Но и они страдают от действий недобросовестных застройщиков. Поэтому кроме того, чтобы уповать на самосознание и ответственность украинского девелоперского бизнеса, нужно требовать и определенных действий от государства. Только тогда принять новые правила игры придется всем и работать только по финансовой модели.