Торгово-развлекательные центры (ТРЦ) несмотря на все сложности военного времени готовятся к очередному летнему сезону. Они расширяют состав арендаторов, работают над добавлением новых фуд-кортов, а также разрабатывают программы мероприятий. Продумывают свои активности на лето и торговые сети, включая различные фестивали, промо, благотворительные акции. На фоне перепадов трафика из-за воздушных тревог и общей ситуации с безопасностью, ТРЦ и ритейлеры делают ставку на повышение привлекательности пространства для разных категорий посетителей, отмечают в харьковской сеть супермаркетов «КЛАСС». 

Какова общая ситуация в сегменте коммерческой недвижимости Украины? Почему ТРЦ и ритейлеры ждут больше трафика летом? Как участники рынка будут заманивать клиентов? На такие вопросы мы ответим в этом материале.

Общая ситуация в разных сегментах коммерческой недвижимости

На четвертый год полномасштабной войны в Украине ситуация с коммерческой недвижимостью остается неоднородной. Во-первых, разные сегменты демонстрируют свои тенденции и динамику. Во-вторых, важную роль играет региональный фактор и непосредственная близость к линии фронта. Поэтому сравнивать ситуацию в условном Харькове, и Львове сложно, убеждены в сети «КЛАСС». Но мы попытаемся это сделать.

Во многих регионах Украины на начало второго квартала 2025 года можно говорить о постепенном восстановлении офисного сегмента недвижимости. Так, по данным CBRE Ukraine, именно эта категория объектов ощутила наибольшее негативное влияние за последние 5 лет. Первым потрясением стала пандемия COVID-19, а как только карантинные ограничения смягчились, началась полномасштабная война. В связи с этим операторы офисной недвижимости понесли действительно большие потери. 

Правда, в 2025 году в таких крупных городах Украины, как Киев и Львов офисный сегмент практически восстановился до довоенных показателей. Это касается как занятости площадей, так и моделей взаимодействия между арендаторами и собственниками. Одновременно для восточных и южных областей страны ситуация остается сложной. Так, в Харькове и Днепре рынок офисной недвижимости малоактивен, а четких перспектив нет. Все прямо зависит от ситуации с безопасностью и непосредственных боевых действий (или достижения перемирия, о котором так активно говорят последние месяцы).

Сегмент складской недвижимости Украины сильно контрастирует с офисной. Так, еще в начале полномасштабного вторжения многие объекты были повреждены или уничтожены полностью. В результате в 2025 году имеем высокий спрос на складскую недвижимость, а в некоторых регионах ощущается острый дефицит вакантных объектов. 

Эксперты ожидают, что до конца этого года завершится строительство по меньшей мере 190 тысяч квадратных метров новых складских площадей. Если это случится де-факто, то можно говорить о новом рекорде для рынка за последнее десятилетие. Вместе с тем, даже появление столь большого количества новых складов не приведет к перекосу в сторону предложения на рынке. Приблизительно по 40% ожидаемых к вводу площадям уже имеются предварительные договоренности по аренде.

Наиболее неоднозначной можно считать ситуацию в торговой коммерческой недвижимости Украины. Тут эксперты отмечают высокую степень насыщения рынка, поэтому предпосылок для масштабных новых проектов не так много. Правда, отдельные девелоперы декларируют амбициозные планы на предстоящие 3-5 лет и заинтересованы в объектах в Западных областях Украины, включая Закарпатскую, Львовскую и Ивано-Франковскую.

В 2022-2024 годах украинский ритейл сильно пострадал от физических повреждений и обстрелов, блэкаутов и плановых отключений света, а также частых воздушных тревог. К этому добавляется снижение покупательской способности и общий отток людей (из-за выезда за рубеж), что негативно отразилось на товарообороте. В такой ситуации из-за объективного сокращения объемов продаж сегменту торговой недвижимости развиваться сложнее: ритейлеры зачастую не могут «потянуть» арендные ставки, которые были до войны. Все это негативно отражается на владельцах и девелоперах.

Как отмечают аналитики, в последний год-полтора сегмент торговой коммерческой недвижимости в Украине все же стабилизировался. Товарооборот демонстрирует рост, многие торговые сети открывают новые магазин, поэтому прибавляется и слухов про различные амбициозные проекты ТРЦ и других объектов розничной торговли.

Также стоит отметить, что арендаторов в ТЦ становится больше, прежде всего за счет украинских компаний и брендов. На этом фоне и взаимоотношения все чаще возвращаются к фиксированным арендным ставкам, вместо условий с прямой привязкой к объемам продаж. Отчасти и из-за этого лето 2025 года ТРЦ и торговые сети ждут со сдержанным оптимизмом.

Что будет с летней посещаемостью ТРЦ и супермаркетов?

До полномасштабной войны лето в ритейле было периодом низкого сезона, ведь на него приходился сезон отпусков. Исключением из правил были разве что юг (например, Одесса) и ряд других привлекательных мест для внутреннего туризма. Только в августе люди возвращались, начиналась подготовка к учебному году, рос трафик и объемы продаж, отмечают в сети «КЛАСС». Но в военное время все изменилось. 

Многие ТРЦ и супермаркеты столкнулись с ростом трафика в начале лета 2023 и 2024 года (2022-й точно не стоит брать для сравнения из-за его статистической аномальности). Июнь был успешнее, чем май, а затем июль и август тоже поддерживали высокие показатели трафика и продаж.

Схожие ожидания участники рынка имеют и на 2025 год. По всей видимости, летняя посещаемость ТРЦ и супермаркетов будет выше, чем весенняя — с приростом от 5 до 11%. Но такие прогнозы не просто продиктованы прошлогодними цифрами и надеждами. Многие ТРЦ подготовились к лету за счет расширения спектра арендаторов, а сети супермаркетов проработали сезонные форматы активностей. Например, «КЛАСС» в Харькове планирует проведение различных тематических фестивалей. До большой войны это были клубничные, пивные и другие мероприятия с привлечением крафтовых и фермерских производителей.

Посещаемость больших ТРЦ летом прямо зависит не только от количества мелких арендаторов, но и от наличия сильного якорного игрока. Почти всегда — это продуктовый ритейлер, реже — гипермаркет (строительный или электроники). 

Конечно, на итоговые цифры посещаемости будет прямо влиять оперативная ситуация с безопасностью. Это актуальный момент и для Харькова, Кривого Рога и Запорожья, и для удаленных от линии фронта городов. Длительные воздушные тревоги могут подпортить картину по отдельным дням (и не только). Но в целом фактор открытий новых магазинов и менее выраженный сезон отпусков позволяет рассчитывать на рост посещаемости летом 2025 года.

Новые арендаторы

Оптимистичные ожидания относительно летнего сезона в украинских ТРЦ подогревает увеличение спектра арендаторов. У многих крупных торговых центров, что называется, на руках или подписанные контракты аренды с магазинами или другие варианты договоренностей, которые остается лишь финализировать. Спектр новых арендаторов довольно обширен, от точек выдачи и полноценных магазинов популярных украинских маркетплейсов до брендов в сегменте моды (одежда, обувь, аксессуары), lifestyle и т.д.

Без сомнений, самыми горячими в прямом и переносном смысле могут стать открытия магазинов именитых международных брендов. Они в нынешнее непростое время на 100% сработают на повышение трафика.

Как отмечают эксперты, вакантность популярных ТРЦ в Киеве составляет около 10-15%. Пустующие торговые площади зачастую остаются лишь в фасадной части, где чаще всего представлен мелкий бизнес сферы услуг, включая барбершопы, маникюрные салоны, копировальные центры и т.д. 

Интересно, что многие операторы торговой недвижимости охотно говорят о том, что к лету 2025 года посетителей ждут открытия новых магазинов, но не всегда раскрывают подробности и/или не спешат с официальными анонсами. Такая скрытность может свидетельствовать о том, что договоров аренды еще нет или же выступать оригинальным маркетинговым ходом, направленным на создание интриги и дополнительного ажиотажа среди посетителей.

Вариативные способы привлечения клиентов

И ТРЦ, и торговые сети (супермаркеты) планируют привлекать клиентов летом за счет различных мероприятий. Насыщенный летний сезон обеспечивают очень вариативные виды активностей, в том числе концерты, встречи с лидерами мнений, блогерами, писателями и знаменитостями, выступления стендап-комиков, кавер-групп и т.д.

Еще один тип мероприятий — это коллаборации с различными брендами и производителями. Для торговых сетей беспроигрышный летний вариант — это привлечение местных фермеров, которые пополняют категорию фреш, то есть ассортимент сезонных ягод, фруктов и овощей, убеждены в сети «КЛАСС».

Из других рабочих способов повышения трафика летом можно выделить различные конкурсы и промо-мероприятия, приуроченные к праздникам. Это может быть как День города (например, Киева или Харькова), так и Троица, 24 августа и т.д. Для многих ТРЦ и торговых сетей июнь вообще ассоциируется с детским месяцем. Во-первых, 1 число — праздник — День защиты детей. Во-вторых, весь месяц — это начало больших каникул. Поэтому многие мероприятия в ТРЦ и акции в супермаркетах ориентированы как раз на школьников, подростков и их семьи. При этом август тоже так или иначе детский — ведь это пора подготовки к новому учебному году.

Как отмечают эксперты, беспроигрышный летний фокус для привлечения посетителей и покупателей — это семья. Некоторые ТРЦ даже организуют различные форматы дневных лагерей, договариваются с кружками, устраивают творческие мастер-классы и другие активности для детворы. Плюс во время войны, конечно же, нельзя забывать про социальные проекты, направленные на поддержку ветеранов и пострадавших, а также благотворительные инициативы с целью сбора средств для нужд военных.

С учетом вызовов нынешнего времени среди ключевых задач на лето для ТРЦ и сетей супермаркетов фигурирует обеспечение безопасности и наличие проработанных сценариев действия при чрезвычайных ситуациях, убеждены представители сети «КЛАСС». Плюс уже фактически по умолчанию участники рынка готовятся к бесперебойной работе в летнее время даже при отключениях электроэнергии. А подобный форс-мажор, напоминаем, б