В военное время финансовые возможности и горизонт планирования бизнеса (и ритейлеров в частности) сокращается, что приводит к доминированию новых форматов коммерческой и торговой недвижимости в Украине. Так, в сфере розничной торговли именно ритейл-парки становятся новой точкой роста отрасли, так как в наибольшей мере отвечают потребностям как продавцов, так и покупателей. Бизнес, как отмечает основатель сети «КЛАСС», Александр Лобановский заинтересован в таком формате, ведь он требует меньше вложений, предполагает довольно быстрый этап строительства, простое масштабирование и выход на новые рынки, включая небольшие города и даже пригород. О тренде ритейл-парков в Украине и экономике этого формата мы поговорим подробнее.

Основная география — небольшие города и пригород

Напомним, что ритейл-парк — это формат коммерческой недвижимости, который объединяет малоэтажные (преимущественно один этаж или изредка два) отдельно стоящие магазины или торговые боксы со своими входами. При этом все элементы имеют общую концепцию оформления и инфраструктуру — инженерные коммуникации, паркинг и т.д.

До большой войны ключевой сферой интересов застройщиков торговой недвижимости были крупные города и областные центры, а также формат классических торговых и торгово-развлекательных центров (ТЦ и ТРЦ). В 2025-2026 году ситуация ощутимо изменилась. Девелоперы фокусируются на пригород основных украинских мегаполисов и на относительно небольшие города. И это не случайно, подчеркивает Лобановский: спрос на качественные торговые площади в таких населенных пунктах сегодня ощутимо превышает предложение.

В условиях серьезных военных и экономических вызовов ритейлеры и бизнес в целом имеют ограниченные бюджеты на инвестирование, а также закладывают довольно короткий горизонт планирования, что делает ТЦ и ТРЦ рискованным и порой вовсе неоправданным форматом. В данном аспекте намного гибче именно ритейл-парки. Они требуют меньше инвестиций, быстро строятся, а на выходе обеспечивают хороший трафик и посещаемость, ведь ориентированы как на локального, так и на транзитного (проезжающего мимо) посетителя.

Конечно же, речь не идет о том, что ТЦ и ТРЦ в Украине вообще не строят в настоящее время. Нет, в областных центрах центрального и западного региона страны классические объекты торговой недвижимости все так же востребованы. Просто уровень конкуренции со стороны ритейл-парков подрос и это действительно интересный тренд рынка, с которым нельзя не считаться. А дополнительной подпиткой для подобных объектов недвижимости нередко выступает заинтересованность международных брендов во входе как раз в украинские регионы, а не только столицу, Харьков, Днепр, Львов и т.д.

Спрос формируют торговые сети, а не застройщики

Тренд на ритейл-парки — это не столько желание и прихоть девелоперов, сколько запрос самих ритейлеров. Национальные и амбициозные региональные торговые сети заинтересованы в выходе за пределы крупных городов и хотят быть представлены в небольших населенных пунктах. Соответственно рынок недвижимости реагирует на спрос и предлагает те форматы, которые наиболее актуальны в нынешнее непростое военное время. Ритейлерам нужны объекты, которые можно быстро запустить и масштабировать деятельность при относительно небольших вложениях. Аналогичный запрос имеется и от упоминаемых выше международных брендов и операторов. И для тех, и для других формат ритейл-парков действительно оптимален.

При выборе подходящей локации для нового объекта торговой недвижимости нередко главным моментом является даже не численность населения конкретного города, а общий потенциал агломерации (а значит близость других населенных пунктов и т.д.), а также транспортная доступность. Именно от этих нюансов прямо зависит возможность привлечь клиентов из соседних городов.

Так, застройщик может рассматривать два варианта — городок на 25 и 50 тысяч человек. При классическом подходе преимущество однозначно там, где больше население. Но для ритейл-парков надо смотреть на ситуацию шире. Оценивается транспортная доступность и близость других населенных пунктов. В результате выбор застройщика (и ритейлера) остается за городом на 25 тыс. человек. Почему? Например, потому что в 30-минутной доступности имеется зона охвата 150-175 тыс. людей. А у населенного пункта на 50 тысяч — лишь +70 тыс. И это только поверхностный анализ. Также бизнес внимательно оценивает активность развития жилой застройки, прогнозы по вводу в эксплуатацию новых квартир, таунхаусов и т.д. Если в небольшом городе или рядом первичный рынок жилой недвижимости активен, то подобные проекты интересны и для успешных украинских ритейлеров, и для международных операторов.

Отдельно стоит сказать про пригород столицы и других крупных городов. Тут экономическая целесообразность запуска ритейл-парков также на высоте. Как минимум, по причине сопоставимых ставок аренды и показателей выручки на один квадратный метр торговых площадей, убежден Александр Лобановский. Например, природ Киева действительно привлекателен и для застройщиков, и для ритейлеров, ведь тут активно строят жилье, а кроме того нет типичных проблем столицы — дефицита паркомест и пробок на дорогах.

Успешный современный ритейл-парк — каким он должен быть?

Чтобы ритейл-парк оказался успешным объектом и для девелопера, и для ритейлеров, мало просто грамотно выбрать для него место. Прибыльность так или иначе зависит от правильных комбинаций и сочетаний арендаторов коммерческой недвижимости, то есть пресловутого tenant-mix, подчеркивает Лобановский. Как и для любого торгового объекта «микс» операторов должен создать выигрышную синергию, максимизировать приток посетителей и обеспечить хорошую выручку для ритейлеров и владельцев недвижимости. 

Базой ритейл-парка традиционно выступает продуктовый супермаркет и/или гипермаркет электроники. Как правило, это якорный арендатор, хотя возможны и исключения. Следующий уровень формируют бренды одежды и обуви (fashion-категория), заведения общепита, аптеки. Дополнительно приветствуется наличие в ритейл-парке зоомагазинов, ювелирных точек, различных объектов сферы услуг — почтовые операторы, банки, страховые, химчистки. Плюс для данного формата в Украине также характерно наличие бизнеса сферы развлечений и спорта. Стабильный трафик многим ритейл-паркам обеспечивают фитнес-клубы и тренажерные залы — до 10-15% людей ежедневно.

Нередко достаточно хорошим сочетанием является размещение в одном месте двух крупных гипермаркетов электроники. Изначально может показаться, что это не выгодно ритейлерам из-за дополнительной конкуренции, но на практике они дополняют друг друга и усиливают общие возможности ритейл-парка

Обобщая успешный tenant-mix, стоит сказать, что главная задача для девелопера — это создание такой комбинации арендаторов, которая позволила бы клиенту закрывать подавляющее большинство потребностей каждый день. Когда человек понимает, что может поехать в одно место в пригороде, где приобретет все, что ему нужно, или отправиться в областной центр и там перемещаться между разными магазинами (и пробками), то он в большинстве случаев выберет первый вариант.

Успешность ритейл-парка также прямо зависит от архитектурного решения и внешнего оформления объекта недвижимости, убежден Александр Лобановский. В идеале от банальных типовых решений целесообразно постепенно отходить. В современном украинском ритейл-парке приветствуются индивидуальные фасады, архитектурные решения, которые учитывают локальный контекст, а также другие способы оформления, повышающие узнаваемость объекта. Хоть формат и молодой для нашей страны, тренд на отказ от унифицированных стандартных решений уже есть. Во многих новых проектах девелоперы не используют банальные сэндвич-панели, а делают ставку на натуральные материалы и более эксклюзивные дизайны, в результате можно увидеть даже декоративную мозаику, за счет которой объект сразу обретает некую идентичность.

Плюс после открытия ритейл-парков большую роль отыгрывает качественная маркетинговая поддержка. И тут важен вклад всех арендаторов. Именно синергия между брендами и операторами обеспечивает как стабильные потоки посетителей, так и минимальные показатели вакантности торговых площадей.

Быстрое развитие в Украине: 5 лет от дебюта до активного масштабирования

Ритейл-парки в Украине — это молодой, но очень динамичный формат, которые не случайно называют сегодня главным драйвером и точкой роста. Отдельные профильные девелоперы очень активно развиваются, причем делают это во время большой войны. Есть примеры застройщиков, которые сдали в эксплуатацию первый классический ритейл-парк только в 2021 году, а сейчас успешно масштабируют свои проекты по успешной модели в разных регионах страны. Большинство прибыльных объектов данного формата несмотря на определенные региональные особенности и специфику пула арендаторов отличают важные общие черты, а именно компактность, возможность масштабирования и функциональность.

По словам экспертов, сегодня застройщики де-факто следуют за ритейлерами. Если в 2021-2023 года новый торговый объект недвижимости сформировал бы спрос, то сейчас именно запрос брендов и торговых сетей на расширение (экспансию) становится толчком для запуска новых проектов ритейл-парков в пригородах и небольших городах разных регионов Украины.

Как отмечает Александр Лобановский, именно простая масштабируемость считается чуть ли не главным преимуществом формата перед классическими ТЦ и ТРЦ. Понятная экономика, возможность сочетания стандартных и индивидуальных решений, а также адаптации под локальные запросы игроков, делает ритейл-парки востребованными во время войны. И с высокой вероятностью эти объекты торговой недвижимости не утратят перспективности и в послевоенный восстановительный период.